«Эффект Долиной». Жительница Костромы судилась два раза, чтобы въехать в купленную квартиру

В марте 2024 года Дарья Степанова* купила квартиру за 2,5 миллиона рублей в Костроме. Женщина была уверена, что заключила выгодную сделку. Ничего не предвещало беды. Стороны подписали договор купли-продажи в банке под камерами и в присутствии сотрудников финансовой организации. Степанова перевела деньги хозяину квартиры. Тот должен был освободить жилплощадь в течение пяти дней. Но срок прошел, а мужчина так и не съехал. Более того – он перестал отвечать на звонки.

Когда Степанова все-таки достучалась до собственника, тот пояснил: мол, сделка была «понарошку», поскольку он хотел только «обновить кадастровый номер». И действовал по указанию неких сотрудников Росреестра. Поэтому съезжать он не будет, поскольку продавать квартиру мужчина не собирался. И вообще – уже подал иск в суд о признании сделки недействительной.

Что же произошло? Мужчине написали в мессенджере неизвестные, которые представились сотрудниками Росреестра. Они напугали собственника, что за его жилплощадью охотятся мошенники. Чтобы защитить квартиру, нужно срочно обновить кадастровый номер, связаться с риелтором, найти покупателя на свою квартиру и якобы фиктивно заключить договор купли-продажи. Полученные от сделки деньги перевести в защищенную «ячейку Центробанка РФ». Мужчина так и сделал – только он не знал, что переводит миллионы настоящим мошенникам! Так он потерял и жилплощадь, и деньги. А когда осознал, что сделал, то пошел в суд, чтобы признать сделку недействительной.

Но что делать Дарье Степановой? Она, как добросовестный покупатель, выполнила свою часть договора: передала всю сумму владельцу квартиры. О том, что происходило «за кадром», женщина и не подозревала. Продавец заверил ее, что продает квартиру по причине переезда в другой регион.

Степанова обратилась за помощью в Центр защиты прав граждан, чтобы ей помогли отстоять свои права на квартиру в суде.

 

– Наша заявительница столкнулась с известной мошеннической схемой. Такую схему еще называют «бабушкиной» или «эффект Долиной». Когда деньги теряют и продавец квартиры, и покупатель. Только последний остается еще и без квартиры. Безусловно, сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, может быть признана недействительной. Если одна из сторон умолчала обо всех обстоятельствах сделки или знала об обмане и намеренно ввела в заблуждение. Об этом говорится в ст. 178 и ст. 179 Гражданского кодекса РФ. Чтобы признать такую сделку недействительной, потерпевшему нужно обратиться в суд и доказать факт обмана. А покупателю, в свою очередь, предстоит доказать, что он не был в сговоре с мошенниками, – разъяснила руководитель Центра защиты прав граждан в Костроме Инга Дудовцева.

Правозащитники помогли Дарье Степановой отстоять свои права в суде.

Борьба за квартиру развернулась нешуточная. В ходе судебных разбирательств собственник квартиры обвинил покупательницу в сговоре с мошенниками. Хотя она, наоборот, ему помогала разобраться в ситуации, рекомендовала обратиться в полицию. Где его, к слову, признали потерпевшим по уголовному делу, возбужденному по ч.4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ (Мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

Хозяин квартиры так и не смог доказать вину Степановой. Ленинский районный суд Костромы встал на сторону покупательницы и оставил иск собственника квартиры без удовлетворения. Но тот не успокоился и подал апелляцию. Костромской областной суд оставил решение нижестоящего суда в силе. 

В итоге мужчине пришлось съехать. Степанова с семьей уже делают ремонт в своей законно купленной квартире.

*имя и фамилия изменены по просьбе заявителя.

«БАБУШКИНА СХЕМА»: КАК НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ МОШЕННИКОВ

Для начала разберемся, что такое «бабушкина схема» – хотя более популярное название с некоторых пор «схема Долиной». Так называют сделки с недвижимостью или другим имуществом, при которых продавец (обычно это пенсионер или пенсионерка, но необязательно) после подписания договора купли-продажи заявляет, что попал под влияние мошенников и перевел им все вырученные от квартиры деньги. Затем продавец подает в суд на покупателя и требует вернуть проданную жилплощадь.

Практика по подобного рода спорам была неоднозначная, но, как правило, в пользу добросовестных покупателей. Но после прецедента в деле певицы Ларисы Долиной – весы правосудия качнулись в другую сторону: требования продавцов стали удовлетворять. Это породило волну обращений в суд: продавцы даже спустя десятилетие требовали вернуть им собственность, ссылаясь на действия мошенников.

Но 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ поставил точку в таких спорах – в деле певицы Ларисы Долиной. Суд оставил квартиру покупательнице. Этот прецедент даст возможность добросовестным покупателям защищать свои права.

Если вы владелец квартиры

Представим, на вас вышли неизвестные и предложили фиктивно продать квартиру под предлогом защиты жилья от мошенников. Написали в мессенджер или позвонили на мобильный телефон, а не прислали официальное письмо или уведомление из ведомства, например, из Росреестра. Уже повод задуматься. Проверяйте всю информацию в официальных источниках! Сегодня все детали по недвижимости можно узнать на портале «Госуслуги» или обратиться лично в МФЦ.

Не продолжайте переписку с неизвестными и тем более не сообщайте никакой личной информации: паспортные данные, СНИЛС, ИНН, кадастровый номер и так далее.

Подробнее о том, как защитить свои деньги от мошенников, читайте в нашей инструкции.

Если вы покупатель квартиры

Тщательно проверяйте всю информацию о продавце и о самой недвижимости. Изучите досконально все документы.

Также от «бабушкиной схемы» можно подстраховаться, прописав в договоре купли-продажи следующие пункты:

• продавец не находится под влиянием мошенников в момент заключения договора;
• квартира никому не подарена, не обещана в дар, никому не может принадлежать;
• в случае, если продавец подвергся обману мошенников, он все равно передает квартиру покупателю;
• и так далее.

Также мы рекомендуем:

• запросите от продавца сведения о его вменяемости, чтобы удостовериться, что он не состоит на учете в психо-наркологическом диспансере и отдает отчет своим действиям;
• оформляйте сделку через нотариуса;
• проводите передачу денег в помещении банка (под камерами, в присутствии сотрудников финансовой организации);
• возьмите расписки о получении продавцом денег при заключении предварительного договора купли-продажи и основного договора.

Если стали жертвой «схемы Долиной»

Придется идти в суд и доказывать, что вы добросовестный покупатель. Например, предъявить договор, где прописаны пункты, которые должны были подстраховать стороны, или справки о вменяемости продавца. Также подстраховать покупателя может сделка, оформленная у нотариуса. Или если стороны передавали деньги в помещении банка и под камерами. Хорошо, если у продавца есть расписка о получении денег.

Продавец может предъявить и другие документы, которые докажут добросовестность сделки.

Как защитить банковскую карту от мошенников