Как рассчитывают выкупную стоимость аварийного жилья 4504
Пн, 22 августа 2022, 15:40
Сколько заплатят за аварийное жилье, и что делать, если собственник не согласен с выкупной стоимостью. Рассказываем в нашем материале.
Права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания, зависят от статуса аварийного дома.
Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.
Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник. 
Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру.
Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.
Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.
Чтобы определить рыночную стоимость квартиры проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- стоимость доли на землю под домом;
- убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
- убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
- затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
- расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
- возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Чтобы определить, что отсутствие капремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, а впоследствии к признанию дома аварийным, нужно заключение экспертизы.
|
Судебная практика Советский районный суд г. Томска в своем решении от 9 января 2020 года № 2-14/2020 определил: если на момент приватизации жилого помещения ответчиками дом уже нуждался в проведении капитального ремонта, а наймодатель ничего не сделал, и будет доказано, что это бездействие привело к снижению уровня надежности здания, то это будет считаться основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. |
Также при оценке жилых помещений специалисты учитывают:
- характеристики самой квартиры;
- район, где располагается жилой дом;
- развитость инфраструктуры: школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и другое;
- наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
- рыночный спрос на жилье в районе, где расположен аварийный дом.
При определении стоимости жилья не имеет значения: аварийное жилье, ветхое или в нормальном состоянии. Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.
Формула выкупной стоимости:
РСК + ЦОИ + Уб = ВС
РСК – рыночная стоимость квартиры
ЦОИ – цена общего имущества в доме
Уб – убытки и упущенная выгода
ВС – выкупная стоимость.
! Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.
Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья
Несмотря на то, что оценку недвижимости делают вроде бы независимые оценщики, как правило, все показатели оказываются занижены.
Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, и оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, и оформления договора купли-продажи иного жилого помещения.
Но размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.
Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).
|
Инструкция Центра защиты прав граждан «Признать дом аварийным» Куда жаловаться, если администрация срывает сроки расселения Как оштрафовать мэрию за непредоставление жилья в срок |
Фото: 123RF
| Поделитесь с друзьями | Сохраните |
| ДОБАВИТЬ В ЗАКЛАДКИ |
2022-09-06 21:02:58 Устинова Ольга Михайловна,г.Сыктывкар
На формулу выкупной стоимости администрация не смотрит.Мы судимся.И нам никто не может или не хочет помочь.Нашу ситуацию знают депутаты госдумы Справедливой России и депутат Госсовета.Знает Генпрокуратура,но помощи ни от кого нет.Кула дальше идти,кому обратиться???Так и выкинут нас из квартир.