Как рассчитывают выкупную стоимость аварийного жилья

Права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания, зависят от статуса аварийного дома.

Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник.  

Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может  рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру. 

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Чтобы определить, что отсутствие капремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, а впоследствии к признанию дома аварийным, нужно заключение экспертизы.

Также при оценке жилых помещений специалисты учитывают:

• характеристики самой квартиры;
• район, где располагается жилой дом;
• развитость инфраструктуры: школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и другое;
• наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
• рыночный спрос на жилье в районе, где расположен аварийный дом.

При определении стоимости жилья не имеет значения: аварийное жилье, ветхое или в нормальном состоянии. Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость.

! Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья

Несмотря на то, что оценку недвижимости делают вроде бы независимые оценщики, как правило, все показатели оказываются занижены.

Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, и оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, и оформления договора купли-продажи иного жилого помещения. 

Но размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).

Фото: 123RF