Жительница аварийного барака отсудила у томских властей 4,5 млн рублей 544

Добиться справедливости Лидии Багрянцевой помогли специалисты Центра защиты прав граждан.

Двухэтажный барак по улице Бердская, 7 в Томске, в котором живет Лидия Багрянцева, разваливается буквально на глазах. Деревяшку построили еще в далеком 1934 году. Изначально такое жилье задумывалось, как временное. Но вопреки всем прогнозам дом простоял 90 лет! Правда, солидный юбилей дом встречал в худшей своей форме: стены и перекрытия давно прогнили насквозь. Жить здесь просто опасно!

С этим согласились и местные власти. В 2023 году деревяшку признали аварийной. Расселить барак должны до конца 2025 года, а снести – до конца 2026 года. Но жители сгнившей двухэтажки уже не могут ждать: не сегодня так завтра дом просто развалится. Лидия Багрянцева обратилась в Центр защиты прав граждан, чтобы узнать, что делать в такой ситуации.

 

– Дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, поскольку туда входят только дома, признанные аварийными до 2017 года. В таком случае жильцов не переселяют в другие квартиры, а выплачивают выкупную стоимость жилья. Муниципалитет должен согласовать с собственниками размер компенсации и закрепить его в соглашении. В нашем случае администрация за два года так и не начала процедуру выкупа жилья. Чтобы ускорить этот процесс, мы помогли нашей заявительнице обратиться с исковым заявлением в суд, – разъяснил руководитель Центра защиты прав граждан в Томске Юрий Полонянкин.

В иске правозащитники потребовали от муниципальных властей выплатить Багрянцевой 5 100 000 рублей в качестве компенсации за аварийное жилье.

Советский районный суд Томска назначил судебную экспертизу. По итогам оценки размер возмещения составил 4 491 415 рублей. Эту сумму суд и взыскал с томских властей в пользу Лидии Багрянцевой.

– Спасибо сотрудникам Центра защиты прав граждан! Сама бы я не смогла составить исковое заявление и обратиться с ним в суд. Надеюсь, мой жилищный вопрос решится в ближайшее время. О своей победе я рассказала соседям. Теперь они тоже хотят обратиться в приемную Центра защиты прав граждан, – поделилась Лидия Багрянцева.

Стоит отметить, на счету томского Центра защиты прав граждан уже несколько десятков подобных побед. Старые аварийные деревяшки – это одна из острых проблем Томска. Местные власти не успевают расселить все вековые бараки в разумные сроки. Люди вынуждены ждать новое жилье по несколько лет. Ускорить процесс помогают правозащитники.

Так, например, благодаря Центру жительница 100-летнего барака на улице Загорная, 24/1 получила благоустроенную квартиру общей площадью 36 кв. метров.

Если дом признали аварийным

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) и участия в программе расселения аварийного жилья до 2017 года жильцам предоставляют другое жилье либо выплачивают компенсацию.

Возмещение (компенсация) за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Об этом говорится в ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Жители дома, признанного аварийным, имеют право на временное отселение в маневренный фонд. Орган местного самоуправления должен выделить квартиру маневренного фонда по первому требованию гражданина на основании ст. 95 Жилищного кодекса России.
Такое жилье предоставляют на срок не более двух лет. За это время власти должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).