Дошла до суда. Жительница Томска получила от чиновников 3,7 млн рублей за аварийное жилье

Почти 70 лет назад на окраине Томска, на улице Энтузиастов, 20а, появился барак, как планировалось, временный. Вокруг несколько таких же «деревяшек» и глухой лес. Здание «дотянуло» до наших дней, но превратилось в развалюху. Физический износ дома — 67%. Хотя внутри сгнило все: стены, полы и перекрытия. И в этих условиях там до сих пор живут люди на свой страх и риск. В 2017 году городские власти вспомнили про старый барак и признали его аварийным. А потом снова забыли на долгие девять лет. Жильцов так и не расселили.

Ирина Вадимова* живет с мужем в этой деревяшке уже много лет. Супруги все эти годы гадали, что случится быстрее: их все-таки расселят или барак сложится как карточный домик. В итоге Вадимовы устали ждать и пожаловались в Центр защиты прав граждан.

 

— Собственники вправе потребовать компенсацию за утраченное жилье — выкупную стоимость. Это одна из форм расселения аварийных домов. Муниципалитет должен согласовать с собственниками размер компенсации и закрепить его в соглашении. Но чиновники и палец о палец не ударили, чтобы решить жилищный вопрос наших заявителей. Единственный выход в такой ситуации – обращаться с иском в суд. Но прежде нужно оценить стоимость жилья. Мы порекомендовали нашей заявительнице обратиться к независимым экспертам, — разъяснил руководитель Центра защиты прав граждан в Томске Юрий Полонянкин.

Вадимовы за свой счет провели независимую экспертизу, которая оценила выкупную стоимость в 6,6 млн рублей. Специалисты помогли супругам обратиться с исковым заявлением в суд.

Суд назначил еще одну экспертизу. Компенсацию снизили в два раза — до 3 735 000 рублей. Эту сумму Советский районный суд обязал городскую администрацию выплатить жителям аварийного дома. Плюс компенсация судебных расходов и расходы на экспертизу. Итого чиновникам придется выплатить семье Вадимовых — 3 755 000 рублей.

*имя и фамилия изменены по просьбе заявителей.

Если дом признали аварийным

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;

• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  

• стоимость доли на землю под домом;

• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;

• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);

• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;

• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;

• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);

• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.

• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).

ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении