Все детство Николай Калугин провел в бараке 1950 года постройки на Почтовой, 1 в Углегорске Сахалинской области.

У семьи была хоть и совсем небольшая, но все же трехкомнатная муниципальная квартира.

В 2008 году мужчина обзавелся семьей и переехал в Южно-Сахалинск. В бараке остались его пожилые родители. А когда мать умерла, мужчина забрал отца к себе. Квартира в ветхом бараке осталась пустовать, а позже дом был полностью уничтожен пожаром.

В бараке было три квартиры, две семьи после пожара власти обеспечили жильем. Про Николая чиновники будто забыли. Так мужчина много лет прожил в арендном жилье. Но всю жизнь платить «чужому дяде» накладно, и мужчина решил, что надо добиваться предоставления квартиры от властей. За помощью в этом деле Калугин обратился в сахалинский Центр защиты прав граждан.

– Жители квартир в признанном аварийным многоквартирном доме имеют право на переселение в другое жилье, согласно ст. 32 ЖК РФ. Причем, если жить в доме невозможно, расселить должны вне очереди. Это установлено п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. В нашем случае дом уже сгорел, его фактически не существует, поэтому здесь речь должна идти только о внеочередном расселении. Если свободных квартир у муниципальных властей нет, они обязаны как минимум предоставить временное жилье из маневренного жилищного фонда, – пояснила специалист Центра Нина Ланкина.

В начале 2024 года специалисты Центра помогли Николаю Калугину обратиться в городскую администрацию с просьбой обеспечить его жильем. Чиновники пообещали решить юридические вопросы и выдать однушку в соседнем населенном пункте – пгт Шахтерск – до конца апреля 2024 года. Но после этого чиновники пропали. Мужчина подал второе обращение, прождал три месяца, но ответ не пришел.

Тогда правозащитники помогли пожаловаться в прокуратуру Углегорска. После вмешательства надзорного органа администрация связалась с Николаем и предложила квартиру к просмотру. Мужчине она понравилась, и Калугин подписал договор социального найма. Теперь наниматель сможет ее приватизировать.

Николай Калугин несказанно рад, что спустя столько лет наконец решил квартирный вопрос. За помощь мужчина сердечно поблагодарил специалистов Центра защиты прав граждан.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с исковыми заявлениями о признании сроков отселения незаконными и о предоставлении жилых помещений вне очереди. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоит на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Согласно ст.32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение, в него включаются:

– рыночная стоимость жилого помещения;

– рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;

– рыночная стоимость доли земельного участка под домом;

– убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до приобретения в собственность другого жилого помещения;

– убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости и др.;

– затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;

– расходы в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение;

– компенсацию расходов и упущенной выгоды при исполнении обязательств перед третьими лицами, например, от сдачи жилья в аренду;

– компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении