Три года борьбы и судебных тяжб. Жительница аварийного дома в Томске добилась новой квартиры

Татьяна Морозова* из Томска боролась за новое благоустроенное жилье с 2021 года. Деревянный барак на улице Загорная, 24/1, в котором она проживала по договору соцнайма, давно прогнил и перекосился. Этот дом – свидетель революции, он был построен еще в далеком 1917 году. Вряд ли строители предполагали, что «деревяшка» простоит больше 100 лет. Простояла, но жить в ней сейчас опасно.

С этим согласилась межведомственная комиссия и в 2017 году признала барак аварийным и подлежащим сносу. Переселить людей в новое благоустроенное жилье местные власти должны были до конца 2020 года. Но вместо того, чтобы праздновать новоселье, Морозовой пришлось следующие несколько лет судиться с городом. Чиновники не предоставили квартиру в обозначенный срок.

– Законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждан должны переселить. Обычно местные власти сами его устанавливают. Но в любом случае срок переселения должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан. Это отражено в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 29 апреля 2014 года. В случае с нашей заявительницей очевидно, что нужно расселять людей немедленно! А не ждать, когда дом окончательно развалится. Если власти неоправданно затягивают сроки переселения, следует обращаться в суд. Это хоть как-то повлияет на чиновников и ускорит процесс расселения, – разъяснил руководитель Центра защиты прав граждан в Томске Юрий Полонянкин.

Специалисты Центра защиты прав граждан помогли Татьяне Морозовой отстоять право на благоустроенное жилье в суде. Советский районный суд г. Томска обязал городские власти предоставить заявительнице жилое помещение взамен аварийного. Было это еще в 2021 году. Но даже решение суда не заставило чиновников поторопиться.

И пока власти раскачивались, Морозова жила в постоянном страхе за свою жизнь. Ждать ЧП долго не пришлось. В 2022 году женщина дважды упала на перекошенной лестнице на входе дома. В итоге пострадавшая получила закрытый перелом ноги, а также сломала ребро. А дальше ее ждало долгое лечение и реабилитация.

Тянуть переселение жителей аварийного дома уже было крайне опасно. Центр защиты прав граждан подключил к решению вопроса депутата Законодательной думы Томской области от партии «Справедливая Россия – За правду» Галину Немцеву. Лидер томских справедливороссов направила обращение в областную прокуратуру. Надзорный орган вынес представление главе города устранить нарушения.

Также специалисты Центра помогли Татьяне Морозовой еще раз обратиться в суд. Но уже чтобы взыскать с города компенсацию за неисполнение решения суда в разумный срок. Томский областной суд обязал городскую администрацию выплатить заявительнице 25 000 рублей.

И только спустя год после последнего суда чиновники наконец-то выдали Морозовой заветные ключи от новой квартиры общей площадью 36 кв. метров.

*имя и фамилия изменены по просьбе заявителя.

Если дом признали аварийным 

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

Жительница Амурской области заставила магазин вернуть деньги за кухонную мебель

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) и участия в программе расселения аварийного жилья до 2017 года жильцам предоставляют: другое жилье, либо выплачивают компенсацию.

Возмещение (компенсация) за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Об этом говорится в ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Жители дома, признанного аварийным, имеют право на временное отселение в маневренный фонд. Орган местного самоуправления должен выделить квартиру маневренного фонда по первому требованию гражданина на основании ст. 95 Жилищного кодекса России.
Такое жилье предоставляют на срок не более двух лет. За это время власти должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).