Внимательная пенсионерка из Тольятти добилась увеличения расходов на капремонт девятиэтажки почти на 40% 511

Теперь коммунальщики наконец отремонтируют фасад, ждавший этого полвека.

Девятиэтажку на бульваре Кулибина, 11 в Тольятти построили более 55 лет назад. Одного взгляда на серое и невзрачное здание достаточно, чтобы понять: жить здесь не очень приятно. Фасад обветшал, межпанельные швы частично разрушены. Во время ливней вода попадала внутрь, провоцируя сырость и плесень. Зимой жителям было особенно трудно – холод беспрепятственно проникал в квартиры, приходилось ходить в теплой одежде и спать под двумя одеялами. В 2026 году многоэтажку должны капитально отремонтировать, но председатель Совета дома Ирина Удалова уверена: если не расширить перечень запланированных работ, деньги собственников просто выкинут на ветер.

– Фонд капремонта выделил на наш фасад 6,6 млн рублей. За эти деньги планируют оштукатурить и покрасить фасад, а нам требуется также ремонт межпанельных швов! – заявила председатель Ирина Удалова.

Расчеты пенсионерки взяты не с потолка! До выхода на заслуженный отдых Ирина Удалова работала в одной из управляющих компаний, поэтому без труда составила смету и поняла, что выделенных денег явно недостаточно на нужные работы. Женщина попыталась самостоятельно добиться увеличения бюджета на ремонт, обратилась с этим вопросом в мэрию города. Но оттуда ее отправили в Фонд капремонта, а из Фонда – обратно в мэрию. В итоге пенсионерка обратилась за помощью в Центр защиты прав граждан.

– С 1 сентября 2024 года собственники жилья в многоквартирных домах могут проводить техническое обследование дома перед капремонтом. Это позволяет учитывать реальное состояние дома при планировании объема предстоящих работ. Делают это или за счет бюджета, если в регионе приняты нормативные документы на этот счет, или за счет собственников по решению общего собрания. Результаты обследования служат основанием для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта. Но обязанности проводить такое обследование у местных властей нет! Поэтому, если жители хотят отремонтировать то, что не входит в утвержденный Фондом капремонта перечень работ, нужно попросить УК провести обследование дома и заказать в специализированной организации техническое заключение о состоянии дома. Только после этого на общем собрании собственников утвердить список работ и их смету и передать все документы в муниципалитет. Специальная комиссия на основании представленных документов проведет обследование МКД и примет решение: есть ли основания для изменения программы, – пояснила руководитель Центра защиты прав граждан в Тольятти Наталья Масленникова.

Депутат Самарской губернской Думы Михаил Маряхин откликнулся на просьбу правозащитников помочь и направил запрос в администрацию Тольятти и Фонд капремонта Самарской области. Он попросил разъяснить, какие работы запланированы для многоквартирного дома и как формируется бюджет.

После этого представители регионального оператора осмотрели дом. Они подтвердили, что опасения Ирины Удаловой были оправданными – межпанельные швы действительно нуждаются в восстановлении. В результате Фонд увеличил бюджет на ремонт фасада на 37%: с 6,6 млн рублей до 9,1 млн рублей. Работы начнут в 2026 году.

–  Есть два способа формировать накопления на капремонт дома: на счете Фонда капремонта (в так называемом «общем котле») или на спецсчете дома. В первом случае деньгами распоряжается Фонд по своему усмотрению, направляя деньги на ремонт тех домов, которым он требуется в первую очередь – в соответствии с программой. Во втором случае деньгами распоряжаются сами жители, они же нанимают подрядчика для выполнения работ. В случае с девятиэтажкой на Кулибина, 11 собственники копили средства в «общем котле», это оказалось для них выгодным решением. Дело в том, что в общей сложности дом накопил менее 6 млн рублей, а на ремонт одного лишь фасада требуется более 9 млн рублей. Если бы жители копили средства на спецсчете, сейчас им пришлось бы оформлять кредит или скидываться крупными суммами, чтобы провести нужные работы. Поэтому «общий котел» выгоднее для собственников старых домов, которые стоят в очереди первыми. В таких домах начать ремонт могут еще до того, как жители соберут нужную сумму, – добавила Наталья Масленникова.

Как увеличить объемы запланированных работ

Чтобы изменить перечень работ капитального ремонта многоквартирного дома, необходимо внести изменения в региональную программу капремонта.

Порядок внесения изменений устанавливается регионами самостоятельно.

Процедура достаточно длительная и сложная с организационной точки зрения, поскольку собственникам придется провести два общих собрания.

Как действовать:

1. Попросить УК осуществить обследование дома, которое подтвердит, что дому действительно нужны те ремонтные работы, которые жители просят провести.

2. Если Акт, составленный УК, подтверждает доводы жителей – организовать общее собрание собственников и принять решение о проведении технического обследования специализированной организацией. В повестке ОСС обязательно должен быть решен вопрос об оплате этих услуг за счет жителей – обычно такие расходы вносят в квитанцию отдельной строчкой. 

3. После получения заключения о состоянии дома провести новое общее собрание собственников и утвердить список работ и их смету, источники финансирования дополнительных работ.

4. Подать протокол, Акт от управляющей компании и техзаключение в местную администрацию. Сопроводить документы заявлением с изложением аргументов необходимости изменений программы капремонта.

Специальная комиссия на основании представленных документов проведет свое обследование МКД и примет решение: есть ли основания для изменения программы. Такая комиссия состоит из представителей администрации, жилищной инспекции и Фонда капремонта.

Как ускорить капремонт, если дом трещит по швам

Очередность капитального ремонта МКД в конкретном населенном пункте прописана в региональной программе капитального ремонта. Причем ремонт отдельных конструктивных элементов может быть запланирован на разные годы. Например, ремонт кровли – на 2025 год, ремонт системы водоснабжения – на 2030 год.

Программу утверждают на несколько лет вперед. Но ежегодно ее актуализируют, поэтому у жителей есть возможность приблизить проведение капитального ремонта своего дома, если отдельные элементы дома (или весь дом) того требуют.

Существует два способа сбора средств на капремонт:

1. На специальном счете дома. 

Если собственники копят деньги на отдельном спецсчете, капитальный ремонт в МКД могут провести в любое время, но не позднее даты, утвержденной региональной программой.

Если жители досрочно накопили нужную сумму, то для начала капремонта достаточно провести собрание собственников жилья и утвердить:

– перечень работ, которые нужно провести в МКД;

– стоимость этих работ;

– сроки проведения капремонта;

– источники финансирования капитального ремонта;

– лицо, которое от лица всех собственников будет заключать договоры, участвовать в приемке работ, подписывать акты (это может быть как житель дома, так и представитель УК).

Для проведения капремонта в таком случае: 

• Уполномоченный от имени собственников заключает договоры с подрядчиками на проведение утвержденных на собрании работ.
• Уполномоченный уведомляет Фонд капремонта о том, что в доме начинается капитальный ремонт.
• После завершения работ уполномоченный отправляет отчет о проведенных работах в Фонд капремонта.

2. На счете регионального оператора (в «общем котле»). 

Согласно ст. 189 ЖК РФ, жители, которые копят деньги в «общем котле», могут в любое время принять решение о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой. Для этого жильцам необходимо документально подтвердить, что конструктивные элементы или инженерные системы изношены настолько, что есть угроза безопасности проживания в МКД.

Есть два условия, необходимых для досрочного проведения капитального ремонта:

• в Фонде капремонта достаточно средств для проведения работ;
• собственники документально подтвердили значительный износ элементов МКД или инженерных систем.

Для переноса сроков капремонта в таком случае необходимо:

1. Обратиться в управляющую компанию с просьбой провести осмотр дома и составить дефектовочный акт. Если управляющая компания отказывается – обратиться с такой просьбой в Госжилинспецию или администрацию.

2. Утвердить на собрании собственников жилья перечень элементов дома (фасад, кровля, системы ХВС, ГВС и т.д.), требующих капитального ремонта.

3. Для переноса сроков капремонта требуют результаты технического обследования с оценкой физического износа. Его проводят специализированные организации. Запросить техническую экспертизу можно у любой организации, имеющей на это лицензию.

4. Подать в местную администрацию заявление о проведении капитального ремонта в более ранние сроки и приложить необходимые документы. Как правило это:

– протокол общего собрания собственников; 

– акт обследования МКД;

– заключение специализированной организации о техническом состоянии МКД и его конструктивных элементов.

Обратите внимание! Перечень документов может отличаться в разных субъектах РФ. Список уточните в администрации либо в Фонде капитального ремонта региона. В некоторых регионах экспертизу технического состояния МКД проводят за счет средств Фонда капремонта, в некоторых – за счет собственников.

5. Администрация запросит в Фонде капремонта информацию о том, достаточно ли средств для финансирования работ по капремонту в этом МКД.

Муниципалитет в течение 7 дней проверит поступившие документы и передаст их на рассмотрение специальной комиссии по установлению необходимости проведения капремонта.

6. У комиссии есть 30 дней, чтобы изучить документы и принять решение. Его оформляют в виде заключения и утверждают приказом администрации. Заключение – это основание для внесения изменений в региональную программу капремонта.