Андрей КУЗНЕЦОВ

руководитель сети Центров защиты прав граждан, депутат Госдумы РФ от партии «Справедливая Россия»

Дорогие друзья! Плата за содержание жилья – обязательный ежемесячный платеж, который является одним из самых дорогих в квитанции.

В отличие от коммунальных (за воду и водоотведение, отопление, газ и свет), этот тариф относится к жилищным. Получатель денег – управляющая компания, которая обслуживает дом по Договору управления.

В квитанциях платеж может именоваться по-разному: содержание жилого помещения, содержание и ремонт жилья, содержание и текущий ремонт и т. п.

Сути это не меняет: деньгами распоряжается УК. Поэтому жители так остро реагируют на каждое повышение жилищной ставки. В практике Центров защиты прав граждан сотни историй, когда недобросовестная УК самовольно сменила тариф. Чтобы противостоять незаконным повышениям, Центры защиты прав граждан подготовили новую инструкцию.

В инструкции подробно расскажем:

• из чего состоит тариф на содержание жилья и кто его утверждает;
• при каких условиях повышение тарифа возможно без участия собственников;
• как заставить УК вернуть тариф на прежний уровень и сделать перерасчет, если тариф изменили незаконно.

Что входит в плату за содержание и ремонт жилья

Обязательный набор работ и услуг, которые должна производить управляющая организация, приведен в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Условно все работы/услуги делятся на три категории:

• Работы, связанные с поддержанием в порядке всех элементов конструктива здания (в том числе содержание фундамента, фасадов, перекрытий, кровли, подвала, подъездов и т. д.);
• Работы, связанные с текущим ремонтом и техническим обслуживанием всего оборудования и инженерных систем (в том числе ремонт и обслуживание лифтов, систем вентиляции и дымоудаления, санация мусоропроводов, устранение протечек и засоров, замена лампочек, содержание систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения и т. д.);
• Работы по содержанию общедомовых помещений и земельного участка (в том числе уборка лестничных площадок, мытье окон, дератизация и дезинсекция, очистка кровли и придомовой территории от снега и наледи, работы по благоустройству дворовой территории и т. д.).

По закону УКне реже одного раза в год должна предоставить собственникам отчет о деятельности. Это и есть отчет за потраченные деньги на содержание жилья. На основании отчета собственники могут оценить затраты и решить: а надо менять тариф?

Как проверить, куда УК расходует деньги, узнайте из инструкции на справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ

В каких случаях повышение законно

1. Если так решили собственники на общем собрании

Инициировать собрание могут и собственники, но чаще это делает УК. Но изменить тариф законно получится, если:

– тариф устанавливается не менее чем на один год;

– за повышение тарифа проголосовали не менее 50% + 1 голос от числа всех собственников.

Подробнее о том, как УК обязана подготовить собрание по смене тарифа, расскажем ниже в инструкции.

2. По условиям Договора управления

Да, ежегодная индексация тарифа может быть условием договора. Но –  индексировать тариф разрешается не чаще одного раза в год. И при условии, что в Договоре описан порядок расчета индексации. При этом сам Договор ранее был утвержден на общем собрании собственников жилья.

Подробнее о видах индексации и том, как проверить, что УК соблюдает условия индексации, расскажем ниже в инструкции.

3. Если для расчетов используется муниципальный тариф

Мунтариф применяется в случаях, если собственниками не было принято решение об индивидуальном для дома жилищном тарифе. Либо истек срок действия установленного ранее тарифа. Есть еще особые случаи, о которых мы подробно расскажем ниже. Размер мунтарифа регулируется по решению местных властей ежегодно.

О том, почему УК так любит мунтариф, расскажем ниже в инструкции.

ПОВЫШЕНИЕ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОСС

Если управляющей организации действительно не хватает средств на содержание дома, она может  инициировать общее собрание собственников (ОСС) и предложить новый размер ставки. Но! Ей предстоит обосновать это повышение.

Согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 №491), УК обязана проинформировать собственников о намерении повысить тариф за 30 дней до начала общего собрания с такой повесткой. Добросовестная управляющая компания проведет осмотр общего имущества, оценит необходимые затраты на текущий ремонт и обслуживание коммуникаций, рассчитает стоимость материалов и работ, сформирует предложение.

Спустя 30 дней после информирования о намерениях УК может разместить уведомление о дате и повестке собрания (не позднее чем за 10 дней до проведения ОСС!). На собрании собственники имеют право не согласиться с аргументами и проголосовать против. Тогда единственный способ УК изменить тариф – обратиться в суд или в органы антимонопольного контроля.

Если в вашем доме повысили тариф, а УК утверждает, что повышение утверждено решением большинства на ОСС, проверьте – было ли такое собрание и сколько жителей поддержали такое решение! 

Как признать результаты общего собрания недействительными, узнайте из инструкции на справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ

ПОВЫШЕНИЕ ЗА СЧЕТ ИНДЕКСАЦИИ

Если в Договоре управления зафиксировано условие, при котором управляющая компания не чаще одного раза в год может проводить индексацию жилищного тарифа, тариф повысят без проведения нового собрания собственников.

Право управляющей организации включить индексацию тарифа в Договор предусмотрено ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Но есть требования!

Понятно, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в Договоре только на момент его заключения. А если УК управляет домом три, пять, десять лет? На этот случай и предусмотрена индексация.

Стоимость тарифа может индексироваться – при наличии указанных в Договоре оснований. Что это за основания?

• УК должна привести методику расчета индексации. Это может быть фиксированное значение – к примеру, на 5% ежегодно. Или указать, что индексация будет соответствовать индексу потребительских цен (инфляции за прошлый год);
• УК должна указать периодичность индексации: не чаще одного раза в год. Либо, к примеру, раз в два года и т. п.;
• УК должна указать источник данных, на основе которых будет повышать тариф (к примеру, данные Росстата).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Наличие в Договоре управления МКД условия об индексации не лишает собственников права на пересмотр размера тарифов через год, путем проведения нового собрания.

Возможность индексировать тариф еще не дает права управляющей компании повышать жилищную ставку по своему усмотрению. Если УК нарушила правила индексации тарифа, установленные Договором управления, необходимо оспорить превышение уровня индексации и потребовать перерасчет.

ПОВЫШЕНИЕ ЗА СЧЕТ ПРИМЕНЕНИЯ МУНТАРИФА

Муниципальный тариф на содержание жилья утверждает орган местного самоуправления (ОМСУ). Он может утвердить один тариф для всех домов в населенном пункте или отдельный тариф для разных видов МКД. В последнем случае на размер платы влияют конструктивные особенности дома, уровень благоустройства и список общедомового инженерного оборудования. Кроме того, ОМСУ может рассчитать индивидуальный тариф для конкретного здания.

В каких случаях УК может применить муниципальный тариф

1. Собственники ранее на ОСС не принимали решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения.
2. Собственники на ОСС приняли решение применять муниципальный тариф, либо такое условие было указано в Договоре управления, при этом конкретный размер платы не устанавливался.
3. Условие о применении мунтарифа содержится в конкурсной документации при проведении конкурса по отбору управляющей организации и (или) в Договоре управления, заключенном по результатам конкурса.
4. Если органом местного самоуправления назначена временная управляющая организация, в соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
5. Собственники ранее на ОСС установили свой тариф, но срок его действия истек. При этом новое решение о фиксированном тарифе на ОСС не принималось.

Поэтому необходимо внимательно читать проект Договора, перед тем как голосовать за него на собрании.

КАК ОТМЕНИТЬ НЕЗАКОННЫЙ ТАРИФ

• В первую очередь нужно обратиться к директору управляющей компании с письменным заявлением.

Потребовать вернуть тариф на прежний уровень и произвести перерасчет за весь срок незаконных начислений. Ответ УК обязана предоставить в течение 10 дней.

• Если УК не ответила (или отказалась снизить тариф), пожалуйтесь в региональные органы Госжилнадзора и прокуратуру.

Надзорные ведомства обязаны провести проверку и дать ответ в течение 30 дней.

Если в ходе проверки прокуратура или ГЖИ найдут нарушения, в адрес руководителя УК направят предписание о возврате тарифа на прежний уровень и обязательном перерасчете.

В установленный органами жилнадзора срок УК обязана будет вернуть собственникам излишне собранные деньги и предоставить документы, подтверждающие исполнение предписания.

Если УК не выполнит предписание в срок, ее могут оштрафовать. Директор УК заплатит от 50 000 до 100 000 рублей или потеряет право руководить УК на срок до трех лет, а самой компании придется заплатить от 200 000 до 300 000 рублей.

• Если в УК не отреагировали на предписание или органы надзора не вмешиваются в ситуацию, необходимо обратиться в суд.