Коммунальная самооборона, инструкции 3915

Памятка инициатору общего собрания собственников: как избежать ошибок при подсчете голосов

Андрей КУЗНЕЦОВ

Руководитель партийного проекте сети Центров защиты прав граждан «Справедливая Россия», депутат Госдумы РФ

Уважаемые собственники жилья!

Если кто-то из вас все еще считает, что управляющая компания или правление ТСЖ – хозяева дома, которые распоряжаются общедомовым имуществом, это не так.

Единственным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников жилья (ОСС).

Только общее собрание уполномочено нанять или расторгнуть договор с УК, выбрать Совет дома, заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, зарабатывать на рекламе, открыть спецсчет на капремонт и даже отказать мэрии в принудительном расселении дома по программе комплексного развития территорий. Собрание разрешает сдать фасад дома в аренду рекламному агентству, обустроить в подвале тренажерный зал и т.д.

Но чтобы никто не мог подвергнуть сомнению или опротестовать принятые на ОСС решения, процедура подготовки собрания, его проведение и подсчет голосов должны проходить в строгом соответствии с жилищным законодательством.

Подробно о том, как подготовить ОСС, мы рассказывали в инструкции «Как провести собрание собственников жилья». Скачать инструкцию можно бесплатно на сайте Центров.

В этой инструкции уделим внимание правилам подсчета голосов по ключевым решениям, которые принимаются на ОСС.

Это важно, потому что не все решения, поставленные на голосование, принимаются простым большинством от общего числа участников собрания.

Есть ряд вопросов, где для принятия решения необходимо более 50% голосов от общего числа голосов собственников.
Есть такие вопросы, где потребуется согласие более чем 2/3 голосов всех собственников МКД.
А есть и такие, где «за» проголосовать должны все 100% собственников.

Каким должен быть кворум, чтобы собрание признали состоявшимся? Каким количеством голосов должно быть проголосовано каждое решение, чтобы это решение считалось принятым?

КВОРУМ СОБРАНИЯ И КВОРУМ ПРИ ГОЛОСОВАНИИ: В ЧЕМ РАЗНИЦА?

Кворум собрания – это количество голосов, при которых собрание можно считать состоявшимся.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД.

Собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (за исключением собраний по переводу помещения в нежилое и о комплексном развитии территории).

Обратите внимание, что считают голоса, а не собственников. Количество голосов, которыми обладает собственник, зависит от площади квартиры.

Например, собственник квартиры площадью 50 кв. метров на общем собрании многоэтажки, где площадь всех квартир равна 900 кв. метрам, будет обладать 5,5% голосов.

Неважно, набрался или нет кворум на очной части голосования, поскольку все очные и заочные голоса суммируются. И только по окончании обеих форм собрания производится подсчет голосов для определения наличия кворума.

Если вы сомневаетесь, что на очной части собрания удастся обеспечить необходимый кворум, сразу оформляйте собрание в очно-заочной форме. Перейти к заочной части можно будет сразу после очной.

Кворум для принятия решений по вопросам повестки собрания

Для принятия разных вопросов на общем собрании собственников необходимо разное количество голосов.

Возможные варианты количества голосов по определенным вопросам:

с согласия 100% собственников (абсолютное большинство);
большинством голосов от числа участников данного собрания (простое большинство);
большинством голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме (простое большинство);
не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированное большинство).

Чтобы решения общего собрания были законными, голоса собственников должны быть правильно подсчитаны. Для этого важно знать основные требования к подсчету голосов.

Почти все требования к количеству голосов сформулированы в ст. 44, 45 ЖК РФ. Для собрания членов ТСЖ – в ст. 145, 146 ЖК РФ.

В новой инструкции Центров защиты прав граждан остановимся на основных вопросах повестки для голосования, в которых инициаторы ОСС допускают ошибки. И решения, по которым следует перепроверить результаты, если общее собрание инициировала управляющая компания!

КАК ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ ПОДСЧЕТЕ ГОЛОСОВ

Перед проведением голосования нужно определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит определить, сколько нужно голосов, чтобы:

обеспечить кворум;
посчитать количество голосов, необходимое для решения каждого конкретного вопроса.

Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности.
Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность еще не оформлены, они тоже принимаются в расчет.

Кто имеет право принимать участие в голосовании

Все собственники жилых и нежилых помещений в МКД или представители собственников, имеющие надлежаще оформленную доверенность на участие в данном собрании и голосовании.
Дольщики, которые приняли квартиру от застройщика, но еще не оформили право собственности. Они имеют право принимать участие в собрании и голосовать определенный период времени – в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома, где они купили жилье, в эксплуатацию.

Кто не имеет права участвовать в голосовании

Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, но права голоса не имеют.

Собственником жилья, которое они занимают, является орган местного самоуправления. В голосовании должен участвовать представитель органов местного самоуправления, действующий на основании доверенности.

Как рассчитывается количество голосов собственника

Поскольку от подсчета голосов напрямую зависит наличие кворума по каждому вопросу повестки и принятые на собрании решения, инициатору ОСС необходимо правильно определить долю голосов, отданных собственником помещения за данное решение.

Для этого необходимо:

Знать общую площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности.
Рассчитать голоса совместных собственников и собственников, которые единолично владеют квартирами или нежилыми помещениями.
Рассчитать голоса долевых собственников.

Совместная собственность – это жилое или нежилое помещение, которое куплено, к примеру, супругами совместно. У совместных собственников – один бюллетень. Но количество подписей в нем должно соответствовать количеству собственников.

Долевая собственность – это когда собственники владеют разными или равными долями в квартире. Чаще всего ошибки возникают из-за долевой собственности.

Тут важно помнить, что количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

У жилья соцнайма – один собственник. Площадь принадлежащих муниципалитету площадей в доме суммируется.

Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь (сумма площадей жилых и нежилых помещений дома) и умножить на 100%.

Собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов.

При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки.

Из новой инструкции вы узнаете, каким должен быть кворум при голосовании по следующим вопросам повестки ОСС: