Руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан
Депутат фракции социалистов в Госдуме РФ
Уважаемые жители!
Избавиться от ЖЭКа, который обирает до нитки и при этом ничего не делает, не так-то просто. Чтобы не потерять дом, недобросовестные коммунальщики пытаются оспорить решение собственников и проводят «фейковые» собрания.
Как избавиться от управляющей компании, которая не оправдала доверия? По каким критериям проверить УК-кандидата на добросовестность? Что предусмотреть в Договоре управления, чтобы в дальнейшем не сожалеть о сделанном выборе?
В основе инструкции – реальные истории побед жителей из разных регионов страны. Скачать инструкцию вы можете бесплатно на сайте наших Центров справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.
Управляющая компания (УК) – коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома за плату и которая оказывает услуги по управлению общедомовым имуществом.
Управлять домом может только одна организация. У нее в обязательном порядке должна быть лицензия на управление домом, выданная органами Госжилнадзора (ГЖИ).
Договор управления заключается на условиях, которые определены на общем собрании собственников, и является одинаковым для всех собственников помещений в доме.
Плата за содержание и текущий ремонт жилья – ежемесячный платеж. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.
Если собственники не проводили собрания и не утвердили размер тарифа, в доме применяется муниципальный тариф. Его утверждают местные власти. Его размер порой значительно завышен. Вот почему важно установить тариф на содержание своего дома. А также определить условия, при которых размер тарифа может измениться.
Среди обязательств по Договору управления:
УК обязуется содержать в работоспособном виде и своевременно ремонтировать все внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование. А также содержать весь конструктив и элементы конструктива дома, в том числе кровлю, фасады, техэтажи, подъезды и подвалы, придомовую территорию.
За все это собственник ежемесячно платит по строке квитанции «Содержание жилья» (может называться «Содержание жилого помещения» или «Содержание и текущий ремонт жилья» и т. п.).
Управляющая организация является исполнителем всех коммунальных услуг в доме (теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения).
Даже если у дома заключены прямые договоры с поставщиками ресурсов, за качество и бесперебойную подачу этих ресурсов отвечает УК.
В целях содержания общего имущества УК собирает с собственников ежемесячную плату за общедомовые нужды (ОДН). Это плата за использованные коммунальные ресурсы (свет, вода, канализация) на мытье подъездов или полив клумб, электроснабжение мест общего пользования и т. п. А значит, и эти услуги УК обязана предоставлять своевременно и качественно.
Сюда входит и влажная уборка в подъездах, и уборка придомовой территории (включая уход за зелеными насаждениями, в зимний период – уборка снега и льда). А также содержание детской площадки и поддержание порядка на мусорной (контейнерной) площадке. Обеспечение охраны дома и территории, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, организация работы консьержей или охранников, если такое решение приняли собственники.
В обязанность УК входит организация и проведение аварийного восстановления как систем, так и элементов общедомового имущества при необходимости. Для оперативного реагирования УК обязана содержать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу.
ВНИМАНИЕ! Минимальный перечень работ по дому и периодичность их оказания по желанию собственников можно расширить и дополнить другими услугами.
Но УК не имеет право включить в квитанции дополнительные денежные сборы без утверждения таких работ и их стоимости Общим собранием собственников!
К примеру, собственники хотят огородить придомовую территорию забором. Или – установить шлагбаум. Нанять консьержей или частную охрану. Обустроить спортивную площадку или место для выгула собак. Эти работы и услуги не входят в минимальный перечень работ и услуг, которые оказывает дому управляющая компания. Поскольку такие виды работ и услуг потребуют дополнительных расходов, решение по каждой дополнительной платной услуге, ее стоимости и периодичности ее оказания утверждается только общим собранием собственников.
Мы перечислили базовые факторы. Любой из них должен насторожить, а совокупность – стать поводом для досрочного расторжения Договора управления.
В августе 2023 года были приняты поправки в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Этими поправками была ограничена возможность собственников поменять УК в течение года с момента начала управления. Но это не значит, что собственники лишены права избавиться от нерадивой УК.
Первая законная причина досрочно расторгнуть Договор управления – если в течение года УК неоднократно нарушала правила содержания общего имущества собственников.
Вторая – когда собственники решили сменить способ управления своим домом и создать ТСН (ТСЖ).
ВАЖНО ЗНАТЬ! При отказе от УК ранее чем через один год собственники должны обосновать низкое качество или отсутствие работ и услуг по дому.
Сбор доказательств некачественной работы следует вести систематически, по всем пунктам Договора управления. Основанием для расторжения Договора станут как коллективные, так и частные претензии собственников.
Пригодятся следующие доказательства:
1. Акты осмотра и фото- видеофиксация выявленных проблем и нарушений
Храните все Акты осмотров. Второй экземпляр Акта всегда регистрируйте в УК. Если отказываются подписать – направляйте в УК по адресу официальной электронной почты или почтовым отправлением.
Узнать, как правильно фиксировать нарушения и составить Акт вы можете из нашей инструкции на сайте справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.
2. Жалобы в надзорные органы и результаты проверок
Даже если вам отвечали отписками, храните все запросы и ответы на них. Они пригодятся.
3. Отписки из управляющей компании
Подойдет вся переписка, где вы жалуетесь, а вам отвечают общими фразами или не отвечают вовсе. Будет неплохо, если УК направляет какие-то гарантийные письма, где обещает оказать услуги или провести работы в дальнейшем. А в итоге ничего не сделала.
4. Выписка из журнала аварийно-диспетчерской службы
о количестве зарегистрированных заявок по определенным темам обращений или за определенный период.
5. Протоколы собраний и заключения экспертов
Протоколы общих собраний могут содержать информацию об обсуждаемых проблемах и принимаемых решениях, свидетельствующих о недостатках работы управляющей компании. Их тоже сохраняйте.
При систематическом неоказании работ и услуг, которые привели к плачевным для дома последствиям, можно заказать экспертизу у профильных специалистов или ведомств. Это тоже серьезное основание для досрочного расторжения Договора управления с ленивой УК.
Прежде чем начать подготовку к общему собранию по смене УК, необходимо позаботиться о том, кто дальше будет управлять вашим домом.
Иначе дом отдадут во временное управление той УК, которую подберет муниципалитет. А вам спустя короткое время снова придется собирать собрание, чтобы выбрать и нанять постоянную УК. Это трудозатратно.
Если вы не готовы создать ТСЖ, необходимо на одном и том же собрании расторгнуть Договор с одной и проголосовать за заключение Договора с другой УК.
Где добыть информацию, чтобы выбрать надежную УК?
а) Попробуйте воспользоваться сарафанным радио – через городские чаты жилищных активистов, дома которых обслуживают качественнее. Опросите знакомых и соседей из ближайших жилых кварталов, которых обслуживают другие УК, и порой дешевле.
б) Перечень ближайших УК можно найти в ГИС ЖКХ.
Поскольку все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале информацию о себе. В том числе:
Сравните деятельность нескольких управляющих компаний, которые готовы рассматривать в качестве УК-претендента.
Имеет многолетний опыт управления домами и действующие лицензии на управление. Проверить лицензии можно через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
Не «теряет» дома. А напротив, каждый год получает лицензии на управление новыми домами.
Узнать об уходе домов также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в поиске УК необходимо нажать на название управляющей компании – откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.
Не числится в перечне банкротов, и в отношении УК не начата процедура банкротства.
Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
В поле «Код» введите ИНН управляющей компании (он указан в лицензии) и нажмите «Поиск»). Если УК не находится в процессе банкротства, в результате поиска появится надпись «По вашему запросу не найдено ни одного совпадения».
Администрация УК-кандидата идет на контакт, не боится показать дома, которые обслуживает.
Приглашает выехать на дом, советует поговорить с жителями и составить собственное представление о качественном обслуживании.
Администрация УК по своей инициативе выходит на визуальное обследование вашего дома и придомовой территории.
Оценивает состояние вашего дома, предлагает варианты решения скопившихся проблем. Рассказывает о сроках выполнения и примерной стоимости такого рода работ по дому.
Не обещает «золотых гор» за маленький тариф. Но и не задирает тариф до такой степени, что не может его экономически обосновать. Не обещает на следующий же день после выбора все исправить и заменить, но готова распланировать текущие работы и поступательно решать застарелые проблемы вместе с жилищным активом.
Администрация УК готова к публичному «кастингу».
Готова участвовать в конкурсе, провести презентацию для жителей. Прийти на встречу-знакомство, чтобы рассказать об опыте управления и ответить на «неудобные» вопросы.
Использует дополнительные способы взаимодействия с жителями (помимо аварийно-диспетчерской службы и графика приемных дней).
К примеру, есть собственное мобильное приложение для сбора текущих заявок. Делает оповещения при аварийных ситуациях, информационные сообщения или готова ответить на вопросы жителей через мессенджеры или в социальных сетях.
Если ваш дом запущен из-за многолетнего отвратительного обслуживания, представители добросовестной УК-претендента прежде всего оценят реальное состояние дома и придомовой территории.
Если УК-кандидат честно говорит, что на определенные работы в первый год обслуживания не рассчитывайте, и объясняет почему, такого кандидата можно рассматривать.
Если УК-кандидат отвечает вашим ожиданиям, запросите у руководства компании проект Договора управления. Уточните, можно ли в него вносить правки с учетом пожеланий жилищного актива. Обсудите предполагаемую стоимость обслуживания (тариф на содержание и ремонт жилья за 1 кв. метр) с учетом проблем дома и ожиданий дома в случае перехода к этой УК.
В Договоре управления должны быть обязательно отражены:
Желательно включить в Договор дополнительные положения:
– изменение (индексация) тарифа на содержание и ремонт жилья не чаще одного раза в год и только по решению общего собрания собственников МКД;
– обязательное согласование предложений Совета дома по работам на следующий календарный год. Пропишите, что совместное с УК планирование и бюджет на необходимые работы утверждаются в ноябре каждого текущего года;
– неизрасходованные по итогам года средства (экономия) строго учитываются и относятся к переходящему остатку (в противном случае это станет доходом УК). И расходуются все перенесенные средства на содержание дома и придомовой территории по согласованию с Советом дома;
– ежеквартальная отчетность УК перед Советом дома за текущие расходы на работы и услуги по содержанию жилья.
Важно соблюсти все формальности, чтобы не оставить старой УК возможности оспорить решение собственников.
Необходимо уведомить каждого собственника. И если ранее решением собрания не был утвержден вопрос о способе уведомления собственников в простой форме (размещением объявлений в доступных местах, в домовых чатах или на стендах в подъездах), необходимо разослать почтовые уведомления о собрании каждому жителю.
Кроме того, необходимо распечатать проект Договора управления с новой УК, бланки решений (бюллетени для голосования), организовать их разноску и сбор.
Все это серьезные денежные расходы. Как правило, заинтересованная во входе на дом УК участвует в таких расходах, помогая организовать ОСС.
Однако на практике жители морально уже готовы к такому собранию. Дом заранее обсуждает насущные проблемы, которые не решает нерадивая УК. Инициативная группа или Совет дома подбирают новые УК, обсуждают с жителями конкурентные преимущества и готовятся выйти на ОСС.
Собрание лучше сразу проводить в очно-заочной форме, чтобы избежать проблем с отсутствием кворума в очной части.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счетной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование комплекс вопросов о смене управляющей организации.
Среди обязательных вопросов должны быть следующие:
ВАЖНО ЗНАТЬ! Вопрос о расторжении Договора управления и выборе новой УК решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Если собрание признано правомочным и вопросы повестки приняты большинством голосов, проводится подсчет голосов и составляется итоговый протокол, который вместе с бланками решений собственников должен быть направлен в ГЖИ.
Когда решение о выборе новой УК принято, сторонам необходимо подписать утвержденный собранием Договор управления с новой УК. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УК в суд договор может быть признан незаключенным.
Обычно Договор управления подписывается непосредственно на собрании, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей.Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД.
Инициатор ОСС передает копии документов в старую УК (п. 18 ПП РФ №416).
К письму в старую УК прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Инициатор ОСС обязан передать в новую УК подлинники решений и протокола собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).
ВАЖНО ЗНАТЬ! Чтобы исключить факт потери документов или их подмены, перед передачей документов в УК лучше их прошить. Указать в описи количество листов и заверить подписью инициатора собрания.
Ну а дальше старой УК, собственникам и новой УК предстоит ждать, когда орган Госжилнадзора (ГЖИ) внесет изменения в реестр лицензий: старую УК исключат из реестра, а новая вступит в полномочия.
С даты внесения изменений в реестр новая УК может приступать к подписанию Договора управления с каждым собственником и приступать к своей работе.
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, Договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этап зависит от новой УК.
Новая УК должна сообщить о решении собственников в ГЖИ и подать заявление на включение дома в лицензию.
В течение пяти дней избранная УК обязана направить пакет документов в ГЖИ, перед этим сняв необходимое количество копий (чч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Пакет документов включает в себя:
Орган ГЖИ, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 №938/пр).
В течение 10 дней орган ГЖИ должен проверить достоверность предоставленных сведений и принять решение – удовлетворить или отказать новой УК в управлении.
При отсутствии нарушений дом будет включен в лицензию УО в день принятия решения об этом (пп. 4, 14 №938/пр).
Управление домом начнется именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
В случае отказа орган Госжилнадзора обязан указать причину такого отказа.
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий Договора управления. А также ключи от чердаков и подвалов, ключи-вездеходы для подъездов, весь инвентарь и оборудование, приобретенное за деньги собственников для обслуживания дома.
Согласно п. 19 ПП РФ №416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей управляющей компании отводится не более трех рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
Не секрет, что старая УК пытается всячески затормозить этот процесс. Не гнушается даже тем, чтобы «потерять» документацию на дом.
Если бывшая УК «потеряла» обязательные документы, согласно п. 21 ПП РФ №416, она обязана их восстановить за 3 месяца и направить новой УК.
Передача документов оформляется актами (п. 22 ПП РФ №416).
Если предыдущая УК затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документарно и обратиться за помощью в орган ГЖИ, прокуратуру или даже в суд.
Редкий случай, когда УК, которую собственники решили уволить, сдается без боя. И почти всегда не обходится без участия прокуратуры и суда, чтобы заставить коммунальщиков «собрать свои чемоданы».
Как правило, в ход идут поддельные решения собраний, где жители якобы опомнились и решили продлить Договор управления с УК. Очевидно, что такие собрания проводятся «на бумаге». То есть никто их не проводит или проводит наспех, чтобы засветить в памяти собственников тот факт, что вроде бы собрание было.
Результаты считает сама УК и тут же подает их в ГЖИ – после того как на правильном ОСС жители избрали свою УК. ГЖИ не хочет вникать в подробности. И оставляет лицензию за той УК, которая предоставила протокол решения собственников с более поздней датой.
Есть случаи, когда дом еще в процессе смены УК, а старая УК вдруг начинает проводить опросы среди жителей на важную для дома тему. К примеру: «Согласны ли вы провести косметический ремонт в приквартирных холлах?» Конечно, да!
Обрадованные собственники ставят галочку под словом «да», оставляют свои персональные данные и расписываются в таком опросном листе.
А потом выясняется, что галочка и подпись фигурируют в решении собственника оставить такую УК еще на год-два в качестве управляющей компании.
Есть случаи, когда УК вроде бы ушла, громко хлопнув дверью, а через какое-то время подает на жителей в суд, что ей якобы задолжали денег за какие-то услуги или работы.
Как себя поведет конкретно ваша УК, которая столько лет беспечно наживалась на доме и вдруг получила решение, что Договор расторгнут досрочно и в одностороннем порядке? Предугадать сложно.
Надо быть готовыми ко всему. Если у вас сплоченный жилищный актив и вы готовы защищать свой дом, у вас все обязательно получится. А Центры защиты прав граждан окажут вам всю необходимую правовую помощь и защиту. Вся правовая помощь в Центрах оказывается бесплатно.
Уточнить телефон и адрес ближайшего Центра можно на сайте справедливо-центр.рф или по телефону горячей линии: 8-800-755-55-77 (звонок бесплатный).
Поделитесь с друзьями | Сохраните |
ДОБАВИТЬ В ЗАКЛАДКИ |